Hypotheekrente is aftrekbaar. Maar tegen welk tarief krijg je die rente eigenlijk terug? Voor veel mensen is dat lager dan ze denken, en dat is bewust zo. Daarbij telt je eigen huis ook nog een klein bedrag bij je inkomen op.
Veel mensen denken dat ze hypotheekrente terugkrijgen tegen het tarief dat ze zelf betalen. Voor lagere en middeninkomens gaat dat grotendeels op. Wie in het hoogste tarief valt, krijgt de rente niet tegen dat toptarief terug. De aftrek is afgetopt: je krijgt de rente terug tegen 37,56% (2026) in plaats van de 49,50% die je over je inkomen betaalt. De overheid voerde die aftopping bewust in om de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens te beperken.
Een voorbeeld. Je betaalt €9.000 hypotheekrente en valt in het hoogste tarief van 49,50%. Op papier lijkt dat bijna de helft terug, dus €4.455. Door de aftopping krijg je de rente terug tegen 37,56%, oftewel €3.380. Dat is €1.075 minder dan het toptarief doet vermoeden.
Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfaitEen klein percentage van de WOZ-waarde dat bij je inkomen wordt opgeteld omdat je in je eigen huis woont. Daar betaal je belasting over.: omdat je in je eigen huis woont, telt de fiscus een klein percentage van de WOZ-waarde (voor de meeste woningen 0,35% in 2026) op bij je inkomen. Daar betaal je gewoon belasting over. Onder de streep is je belastbare inkomen uit de eigen woning dus dat forfait, min de rente die je aftrekt.
Heb je je hypotheek (bijna) afbetaald, dan is er weinig of geen rente om af te trekken, terwijl het forfait blijft. Een aparte regeling verzachtte dat lange tijd, maar die wordt sinds een paar jaar afgebouwd. Wie weinig hypotheekschuld heeft, gaat het forfait dus steeds meer voelen.
Het tarief waartegen je woning meetelt, is niet één vast getal. Zit je in de zone waarin de algemene heffingskorting wordt afgebouwd, dan levert de aftrek meer op dan het tarief op papier. Door je inkomen te verlagen krijg je namelijk ook een deel van die heffingskorting terug. Het werkelijke aftrektarief is daar het schijftarief plus het afbouwtarief van de heffingskorting. Die wisselwerking is zo ondoorzichtig dat de wetgever en een staatssecretaris haar in officiële stukken verkeerd hebben uitgelegd: beiden vergaten de invloed van de heffingskorting.
Het is hetzelfde patroon als bij de stille belastingverhoging: het tarief op papier en het tarief dat je echt voelt, lopen uiteen. Een parlementaire motie vroeg dan ook om de tarieven transparanter te maken. Wat je werkelijk over je volgende euro betaalt, zie je pas als je alles doorrekent.
Benieuwd hoe de schijven en kortingen bij jouw inkomen uitpakken? Bekijk het in de situatieberekening.
Gebaseerd op A.T.H. van der Linden, "Tarieven in de IB: niet iedereen heeft een microsimulatiemodel (maar wel nodig)" (WFR 2022/220), opgenomen in het promotieonderzoek De verdeling van de marginale en gemiddelde inkomstenbelasting- en toeslagendruk (VU Amsterdam, 2024), §2.2.3. Genoemde percentages gelden voor 2026 en wijzigen per jaar.