"Hypotheekrente is aftrekbaar." Dat klopt — maar de vraag is: tegen welk tarief krijg je die rente eigenlijk terug? Voor veel mensen is het antwoord lager dan ze denken, en dat is met opzet zo. En je eigen huis telt ook nog een klein bedrag bíj je inkomen op.
Je zou verwachten dat je je hypotheekrente terugkrijgt tegen het tarief dat jij betaalt. Voor lagere en middeninkomens klopt dat ongeveer. Maar wie in het hoogste tarief valt, krijgt de rente niet tegen dat toptarief terug. De aftrek is namelijk afgetopt: je krijgt de rente terug tegen 37,56% (2026), niet tegen de 49,5% die je over je inkomen betaalt. De overheid heeft die aftopping bewust ingevoerd om de hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens te beperken.
Een voorbeeld. Je betaalt €9.000 hypotheekrente en valt met je inkomen in het hoogste tarief van 49,5%. Je zou kunnen denken: bijna de helft terug, dus €4.455. Maar door de aftopping krijg je de rente terug tegen 37,56% — €3.380. Dat is €1.075 minder dan je toptarief doet vermoeden.
Tegenover de aftrek staat het eigenwoningforfait: omdat je in je eigen huis woont, telt de fiscus een klein percentage van de WOZ-waarde (voor de meeste woningen 0,35%) op bij je inkomen. Daar betaal je gewoon belasting over. Onder de streep is je belastbare inkomen uit de eigen woning dus de rente die je aftrekt, min dat forfait.
Heb je je hypotheek (bijna) afbetaald, dan is er weinig of geen rente om af te trekken, terwijl het forfait blijft. Een aparte regeling verzachtte dat lange tijd, maar die wordt sinds een paar jaar afgebouwd — wie weinig hypotheekschuld heeft, gaat het forfait dus steeds meer voelen.
Hier komt de kern uit het onderzoek. Het tarief waartegen je woning meetelt, is niet zomaar één getal. Doordat een hoger inkomen ook je algemene heffingskorting kan verlagen, wijkt het werkelijke tarief af van het tarief dat in de wet staat. Dat klinkt als een detail, maar het is zó ondoorzichtig geworden dat zelfs de wetgever en een staatssecretaris het in officiële stukken verkeerd hebben uitgelegd — ze vergaten de invloed van die heffingskorting.
Het is hetzelfde patroon als bij de stille belastingverhoging: het tarief op papier en het tarief dat je echt voelt, lopen uiteen. Een parlementaire motie vroeg dan ook om de tarieven transparanter te maken. Wat je werkelijk over je volgende euro betaalt, zie je pas als je alles doorrekent.
Benieuwd hoe de schijven en kortingen bij jouw inkomen uitpakken? Bekijk het in de situatieberekening.
Gebaseerd op A.T.H. van der Linden, "Tarieven in de IB: niet iedereen heeft een microsimulatiemodel (maar wel nodig)" (WFR 2022/220), opgenomen in het promotieonderzoek De verdeling van de marginale en gemiddelde inkomstenbelasting- en toeslagendruk (VU Amsterdam, 2024), §2.2.3. Genoemde percentages gelden voor 2026 en wijzigen per jaar.